Autor: Lucas

Recordando conceptos, aunque sean básicos, el contrato de obra se cumple contra el pago de una retribución. Suponiendo que sea en dinero para un contrato llave en mano oneroso, son las partes quienes establecen libremente el precio para la obra.

Para contratos por sistema de ajuste alzado, en principio, se acuerda una suma fija e invariable del precio, en consecuencia los riesgos vinculados a mayores costos en los materiales y mano de obra quedan asumidos por el contratista.

Pero, el ajuste alzado admite dos tipos: ajuste alzado absoluto, y ajuste alzado relativo. En el primer supuesto, el precio y la obra son invariables, no se pueden mover, y los de ajuste alzado relativo, se establecen índices o formulas determinadas en el texto, que modifican su precio.

En el contrato llave en mano por ajuste alzado absoluto parece favorecer al comitente, ya que sabe anticipadamente el precio definitivo de la obra, pero puede ser inconveniente para el contratista en tiempos de inflación. Sin embargo, cuando el riesgo resulta anormal, aparece como remedio la imprevisión contractual. 

Si bien el ajuste alzado absoluto impide variar el precio pactado, resulta razonable atender de alguna forma el desequilibrio de la ecuación económica y financiera del contrato.

¿Cómo?, dando una respuesta justa y equilibrada de las circunstancias externas e imprevisibles quebradas (por ejemplo: provocadas por una aceleración de la inflación impensada, o exagerada), mediante una renegociación de contrato de buena fe, que proteja el interés de quien resulta perjudicado, y sin desentenderse, de la situación del beneficiado.

Dr. Tomás Sepliarsky.
Abogado

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Algo tan sencillo de definir sobre la compraventa, son las obligaciones que asumen las partes, donde una se obliga a transferir la propiedad de una cosa, y la otra a pagar un precio en dinero (Art. 1123 del CCyC), así de fácil.

Pero para la adquisición de inmuebles, se adoptan nuevas modalidades legal y socialmente aceptadas, que muchas veces enmascaran otras realidades de poder en la relación contractual, las cuales llevan a desvirtuar aquello que los compradores y vendedores comprenden.

Por el empuje de la modernidad, la evolución de las relaciones, y las nuevas formas de contratación, los vínculos son interpretados en un contexto general, y en algunas situaciones especiales pueden ser invalidadas ciertas cláusulas particulares. Tal sería el caso, que ocurra un claro desequilibrio en el contrato, pues entonces los jueces resolverán la cuestión, verificando y confirmando las previsiones razonables que por su avidez resulten honestas y no abusivas, pero por otro lado declarando como no escritas aquellas sospechosamente insertas en el contrato.

Mal harían aquellos que descansan, sobre la inteligencia de un contrato de adhesión, con cláusulas inamovibles, irrenunciables y no negociables. Peor es aún cuando se obligan como proponentes del oro y el moro, empleando técnicas muy precisas y convincentes de publicidad y marketing (folletos, banners, publicaciones, páginas web), pero que determinará una verdadera relación de consumo para las personas que adquieren o utilizan, los bienes que se les ofrecen para su beneficio propio o de su grupo familiar o social. (Art. 1092 del CCyC). 

Cada vez estamos más cerca que el comprador de un inmueble sea asimilado a un consumidor, lo cual resultaría lógico en la nueva sociedad de consumo, que responde a éste estado emocional, donde en definitiva permite la confusión de lo que estaba incluido y de lo que no, así que cuidado.

De cualquier manera, deberán entender los efectos jurídicos que producen ciertas publicaciones de bienes, el modo de ofrecerlas y el contrato suscripto, puesto que muchas veces la realidad jurídica del contrato, puede ser mucho más de lo que se pueda leer en un papel.

Por el Dr. Tomás Sepliarsky Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.

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Desde hace algunos años el boom inmobiliario en la República Argentina, generó una cantidad de inversiones extranjeras donde la compra de inmuebles formaron parte de buenos negocios en bienes raíces.

Es sumamente incómodo para el inversor extranjero quien confió su capital, mediante la compra de inmuebles en la Argentina, poder realizar los reclamos inherentes a los problemas que surgen con los departamentos, oficinas, edificios o locales comerciales de su propiedad. 

Los problemas centrales por los que regularmente somos consultados, son por la falta de escrituración o demoras en la obtención del título de propiedad, reclamos de los inquilinos por inconvenientes en el inmueble, problemas de construcción, demora en la entrega de la posesión del inmueble, daños en el inmueble, problemas legales en la inversión de real estate y todas las dificultades que tienen los representantes en la Argentina, con las inversiones de sus clientes extranjeros.

Es por ello, que nuestro Estudio, le ofrece de manera práctica, exclusiva y confidencial reunirse con nosotros, utilizando Skype, Zoom, Meet, Microsoft Teams y/o cualquier medio de consulta por videollamada a distancia. De tal manera, podremos concertar una reunión con usted, tal como si estuviera en nuestras oficinas centrales ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires.

Nuestro equipo profesional, no solamente conoce perfectamente lo que hay que hacer en cada caso, sino que también su consulta podrá ser atendida en idioma Ingles, Portugües y Español.

Para nuestro Estudio la distancia y las fronteras no son un problema, y es por eso que con usted, también podemos estar muy cerca.

REAL ESTATE IN ARGENTINA – PROBLEMS FOR FOREIGNERS WHO CAN NOT SOLVE AT DISTANCE

For some years the real estate boom in Argentina, generated a number of foreign investments where the purchase of real estate were part of good real estate business.

It is extremely uncomfortable for the foreign investor who entrusted his capital, through the purchase of real estate in Argentina, to make the claims inherent to the problems that arise with the departments, offices, buildings or commercial premises of his property.

The central problems for which we are regularly consulted are the lack of deed or delays in obtaining title deeds, tenants’ claims for inconveniences in the building, construction problems, delays in the delivery of the property, Property damage, legal troubles in real estate investment and all the difficulties that the representatives in Argentina have with the investments.

That is why, our Law Office, offers you in a practical, exclusive and confidential way to meet us, using Skype, Zoom, Meet, Microsoft Teams, etc.. In this way, we can arrange a meeting with you, as if it were in our central offices located in Buenos Aires.

Our professional team not only knows exactly what to do in each case, but also your query can be answered in English, Portuguese and Spanish.

For our Law Office, the distance and borders are not a problem, and that is why we can also be very close with you.

IMÓVEIS NA ARGENTINA – PROBLEMAS PARA ESTRANGEIROS não pode resolver NA DISTÂNCIA

Durante alguns anos, o boom imobiliário na Argentina, gerou uma quantidade de investimento estrangeiro, onde a compra de propriedades fazia parte de um bom negócio em imóveis.

É extremamente desconfortável para os investidores estrangeiros que confiaram seu capital, através da compra de imóveis na Argentina, para fazer reivindicações por problemas que surgem com lojas, escritórios, edifícios ou instalações de sua propriedade.

Os problemas centrais que são consultados regularmente, são a falta de ação ou atrasos na obtenção do título, as reivindicações dos inquilinos para inconveniência do edifício, problemas de construção, atraso na entrega de posse da propriedade, danos materiais, os probelemas legais de investimento imobiliário e de todas as dificuldades que têm representantes na Argentina, com investimentos de seus clientes.

Por isso, é nosso escritório de advocacia, oferece um encontro prático, exclusivo e confidencial-nos através do Skype, Zoom, Meet, Microsoft Teams, etc... Assim, podemos marcar uma reunião com você, como se você estivesse em nossa sede em Buenos Aires.

Nossa equipe de profissionais não só sabe exatamente o que fazer em cada caso, mas também sua pergunta será respondida em Inglês, Português e Espanhol.

Para nosso escritório de advocacia, a distância e as fronteiras não são um problema, e é por isso que você, também pode ser muito perto.

Por el Dr. Tomás Sepliarsky Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal

Obligaciones legales relacionadas al mantenimiento edilicio en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

Luego del colapso del ala noreste del edificio Champlain Towers en la Ciudad de Miami el pasado 24 de junio, cabe preguntarnos, como abogados especializados en temas de Arquitectura Legal,  no ya sobre las causas que provocaron la tragedia al ceder y derrumbarse íntegramente y en cuestión de segundos parte de un edificio como si fuese un castillo de naipes, sino y en su caso, si existe normativa en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, que tenga carácter preventivo y que debamos cumplir  o exigir se cumpla en nuestros edificios.

En tal sentido, vale remarcar que el último Código de Edificación (C.E.) que rige en la Ciudad desde su entrada en vigencia en el mes de Enero de 2019, recogió en materia de mantenimiento y conservación edilicia, parte de la normativa que ya regía desde el año 1999, con la sanción de la ley 257, conocida como ley de fachadas y otras pautas que habían sido incorporadas en el derogado Código.

El Código de Edificación vigente, amplió los alcances normativos de la derogada ley 257, generando obligaciones de conservación y mantenimiento, sobre el terreno, el inmueble, la obra y las instalaciones. Obligaciones que pone en cabeza de propietarios, tenedores, fiduciarios, beneficiarios, usufructuarios. La enunciación resulta amplia y abarca un sinfín de situaciones, dado que exige que todas las partes sean mantenidas en condiciones de salubridad, higiene y seguridad.

No sólo ello, la actual norma –de modo exagerado.-  agrega incluso que una vez finalizada la obra y librada al uso, los profesionales que intervinieron deben garantizar el perfecto estado de uso, así como el funcionamiento y calidad en todas las prestaciones a los fines de garantizar la salubridad, seguridad, durabilidad y sustentabilidad e incorpora la obligatoriedad de los constructores o profesionales de registrar un manual de mantenimiento preventivo de los edificios.

Dada la amplitud de situaciones que abarca la normativa a los fines preventivos, deja librado el cumplimiento de estas obligaciones a lo que reglamente la autoridad de aplicación y seguidamente en su articulado (Art. 5.1.2; 5.1.3; 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6, 5.1.7) se refiere a la conservación y mantenimiento de sectores específicos como: fachadas, instalaciones eléctricas, instalaciones termomecánicas, medios mecánicos de elevación, instalaciones térmicas y contra incendio.

Respecto, como se han ido reglamentando estas exigencias, la ley 6116 modificatoria de la ley 257, amplió los elementos que deben inspeccionarse (Art. 1°) mediante la certificación técnica incluyendo terrazas, azoteas, cerramientos, conductos e instalaciones, aclarando especialmente que el listado no es taxativo. Pero guardó estricto silencio respecto las estructuras de los edificios. También reglamentó la periodicidad de presentación de la inspección o informe técnico, que dependerá de la antigüedad del edificio, con un plazo mínimo de 4 años para edificios que superan los 70 años y con plazos más amplios de hasta 15 años para edificios que tengan entre 15 y 25 años de antigüedad (Art. 2°).

Sin embargo y más allá de estas certificaciones obligatorias que debemos presentar en relación al estado de los elementos exteriores que componen las fachadas y demás elementos, como terrazas u azoteas, en punto a las estructuras de edificios, el C.E (Art. 5.2) se ha limitado a facultar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a indicar la demolición o el apuntalamiento en caso de verificar muros vencidos, o estructuras en mal estado que presenten grietas de dislocamiento, signos de aplastamiento o escurrimiento o se hayan rebasado los límites de sus dimensiones y colocación, o sea verificado el mal estado o la posible ruina.

Pero la norma es demasiado teórica y entonces faculta a la autoridad que ejerce el Poder de Policía de la Edificación a ordenar demoliciones o apuntalamientos, como soluciones finales, no exigiendo certificaciones periódicas como si lo hace con otras partes de un edificio. Posiblemente la solución hubiese sido incluir dentro del listado del Art. 1° de la ley 6116 la verificación de la estructura del edificio, pero ello no ha sucedido.

Por lo que les dejaremos  5 recomendaciones prácticas que podrán guiarlo y orientarlo respecto las cuestiones que debe atender con especial atención:  

1.- Si cualquiera de las partes de la envolvente constructiva del edificio que habita, evidencia desprendimiento de materiales, señales de filtraciones en el hormigón, oxidaciones en hierros, hierros a la vista, fisuraciones o  grietas, chorreaduras o eflorescencias, usted debe mandar a realizar un informe técnico, que sea suscripto por un profesional con matrícula e incumbencias para verificar el estado de la estructura de su edificio.

2.- El profesional que contrate a tales efectos le indicará si se requieren extracciones de material para efectuar otros análisis o pruebas de laboratorio respecto el estado del hormigón, los hierros y la resistencia y en su caso procederá a realizar los cálculos estructurales adecuados.

3.- Asimismo, y para el caso de que el profesional así lo indique deberá exigir a su Administrador proceda a efectuar las reparaciones inmediatas a efectos justamente del estricto cumplimiento de la normativa que lo obliga a mantener todas las partes en condiciones de seguridad, higiene y salubridad.

4.- Para el caso de que conforme la opinión técnica del profesional que contrate exista algún tipo de patología en la estructura que encuentre como origen la construcción y/o los materiales, usted  deberá consultar con profesionales del derecho a efectos de los reclamos pudiesen corresponder.

5.- Asimismo, y para el caso de contar con un informe y cualquiera fuese su resultado, podrá presentarlo al GCBA a efectos del estricto cumplimiento de las obligaciones que le impone el Código de Edificación. Recuerde que en Derecho Administrativo rige el principio de informalismo a favor del administrado.

Por último y como siempre decimos, estamos para asesorarlo y orientarlo a efectos del oportuno resguardo de sus derechos, porque lo cierto es que aunque lo ignoremos, las obligaciones de mantenimiento y conservación han sido ampliadas exponencialmente por la normativa que nos rige en el ámbito de la Ciudad con la vigencia del actual Código de Edificación.

No olvide usted,  que la estructura conforma su edificio y que usted está obligado a mantener todas y cada una de sus partes.

Por la Dra. Natalia Nair Sanchez Lunghi Abogada y jefa de despacho en Arquitectura Legal.

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La necesidad y el interés son sentimientos que se muestran palmariamente en las relaciones creadas mediante los Contratos de Alquiler o Locación. Ya es sabido, para que exista éste famoso contrato, una parte se obliga a otorgar a la otra el uso y goce por un tiempo determinado de una cosa, a cambio de un precio en dinero.

Podemos decir, que la vida de éste contrato es de larga duración, toda vez que la ejecución del mismo no se realiza en un único acto, sino que existe una continuidad y perioricidad en un tiempo prolongado, donde los derechos, cargas y obligaciones de las partes se encuentran regidas por el contrato suscripto.

Ahora bien, que ocurre cuando cambian las circunstancias que llevaron a las partes a firmar ese contrato. Ante ello, habría que analizar las causas que puedan considerarse que fueron importantes para su nacimiento, independientemente de lo que formalmente se encuentre expresado, ya que si las causas cambian las consecuencias también.

En tal caso, ocurre que el alcance del contrato que tuvo en miras el contratante cuidadoso y previsor, se vea afectado por una serie de cambios o situaciones que si no son tratados a tiempo llevan necesariamente a una injusta, cruel y decepcionante rescisión del Contrato. (eso no es grato para ninguna de las partes).

Ahora bien, en éste contrato que todos ven como algo rígido, incólume y formalmente invariable, en realidad es todo lo contrario, ya que es tremendamente dinámico, flexible, y en muchos casos para que el contrato pueda sobrevivir las partes deberían acudir a la RENEGOCIACION del mismo. Tal es así, que el contrato y la relación pueden ser salvados, ejercitando las partes el deber colaboración, y sacrificándose algunos de los intereses que permitan apostar a una nueva concepción del contrato.

Ante ello, evoco lo que nuestro Estudio viene diciendo desde hace muchos años, que ahora se encuentra legalmente contemplado en el Art. 1011 del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto que los contratos pueden RENEGOCIARSE de buena fe, circunstancia que alcanza a los Contratos de Alquiler, donde el tiempo es esencial para el cumplimiento de su objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que los indujo a contratar.

No existen dudas entonces, que éstos contratos no son para nada rígidos y estáticos, sino que son realmente dinámicos en virtud que los precios, las deudas contraídas, los servicios, las cargas, los gastos, las expensas, los pagos indebidos y la economía imperante generan una comprensión dinámica del mismo, que en muchos casos generan que el contrato no se pueda cumplir o continuar en los términos pautados. 

Para que no se desnaturalice el equilibrio del contrato suscripto originalmente, deberá atravesar un proceso de RENEGOCIACIÓN, que es sencillamente la oportunidad que se dan las partes interesadas y necesitadas de renegociar un contrato de manera ecuánime, razonable, y de buena fe, caso contrario caerían dentro de una lógica desproporcionada, desequilibrada y que puede desencadenar a la rescisión indeseada, aunque fuese justificada.

Estos son los motivos, que permiten el efecto que las cláusulas de su contrato de locación o de alquiler, lleven a las partes a un marco de renegociación acorde a las necesidades de las partes, donde su contenido pueda ser modificado o extinguido por acuerdo de las partes (conf. Art. 959 del CCyC).

Por el Dr. Tomás Sepliarsky Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.

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(*) Por el Dr. Tomás Sepliarsky

Como todo hombre que piensa

actúen siempre con juicio

y sepan que ningún vicio

acaba donde comienza.

-Martin Fierro- 

Resulta increíble la capacidad que tienen los seres humanos para adaptarse a un entorno cambiante, como así también inexplicable, la tolerancia y espera a que las cosas se arreglen por sí solas.

No es llamativo ver inmuebles nuevos o estrenados relativamente hace pocos años, con problemas que afectan la vida de quienes allí habitan; lo irónico es normalizar una idea semejante. 

Los protagonistas de esa sucesión de hechos dolorosos y angustiantes, son compradores, fiduciantes, beneficiarios o adjudicatarios de un fideicomiso, miembros de un Consorcio, y sus familias, que asumen soportar filtraciones, mal funcionamiento de las instalaciones, diferencias en la calidad, roturas, faltantes, humedades, etc., sin haber hecho nada al respecto.

Hartos de las promesas, caen en la cuenta de que hay algo oculto, es decir que ese defecto estaba escondido, y que no habiendo sido ostensible o evidente al momento de la adquisición, ahora aparece como un problema permanente y creciente; injustos herederos de esos problemas.

Los inmuebles son construcciones destinadas a larga duración, con lo cual los vicios y defectos ocultos, son la consecuencia del incumplimiento de entrega de la cosa en las condiciones debidas y exigibles.

Los responsables de esos vicios ocultos, son quienes técnica y/o jurídicamente han incumplido, y deberán responder según el caso, las personas a cargo del proyecto, la dirección de obra y/o la construcción, también los vendedores (en la compraventa se llaman vicios redhibitorios) y/o quien/es hayan desarrollado el emprendimiento o hecho construir el inmueble.

Existe una carga legal de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado, pero si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. 

En la gran mayoría de los casos que vemos, se requieren pruebas periciales o técnicas para descubrir su existencia, y detectar su verdadero origen. 

Salvo que sea de aplicación el Código Civil anterior, el nuevo Código establece que la prescripción del reclamo de indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los 3 años (Art. 2561 CCyC), pero el plazo genérico contractual es de 5 años (Art. 2560 CCyC). Si fuera por vicios redhibitorios la prescripción es por un año (Art. 2564 CCyC). 

Como primer paso importante, la mediación prejudicial y obligatoria es el ámbito para tratar el tema con seriedad y mayor certeza. También la mediación sirve como medio adecuado para suspender el curso de la prescripción (conf. Art. 2542 CCyC).

Incluso los casos que llegan a la Justicia tienen buenas probabilidades, ya que nuestros jueces también son consumidores inmobiliarios, pero además están cada vez más preparados para resolver éstos temas.

Lo único que garantiza la inacción es continuar adaptándose a ese entorno que lo perjudica. Los cambios positivos sólo se generan siendo precursor, es decir entrando en movimiento para recuperar la felicidad y disfrutar del lugar donde se vive, con las condiciones que alguna vez le fueron prometidas y a las que Usted tiene derecho. 

  (*) Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.

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¿Como se podría calificar una obra en la actualidad?, por el momento para la gente común que trata de esforzar la mirada en la estética, la distribución de ambientes, las superficies asignadas a espacios cubiertos y descubiertos, los servicios, prestaciones, y obviamente el precio, no parecería afectarles la idea de una construcción sustentable, pero quizás sí empiece ocurrir. 

El ejercicio constante y dinámico del derecho, está ajustándose cada vez más a la realidad mundial, entrando en colisión con muchos diseños y proyectos que son ejecutados actualmente en nuestro país, que se empeñan en la optimización de los espacios y de la estética, pero se olvidan al acatamiento que le deben a las construcciones sustentables.

El nuevo desafío para los profesionales de la construcción, radica en conseguir costos bajos y racionales de consumo, bajo proyectos inteligentes, empleando materiales y construcciones sustentables. El castigo frente al incumplimiento de tales requerimientos, podrían ser interpretados como vicios de proyecto, de dirección o de construcción.

En efecto, en países como México, Brasil o Francia, premian a las construcciones sustentables (en el último caso de certificación obligatoria) otorgándole importancia al uso de las energías renovables, sin embargo son poco los que en nuestro país responden a éstas nuevas técnicas y forma de construcción.

Es una constante, y nos animamos a decir que son muy pocos los que cumplen con las leyes de eficiencia energética o de acondicionamiento térmico exigibles en la construcción de casas, industrias y edificios, siendo no solamente importante por el cumplimiento de la ley misma, sino que contribuyen a una mejor calidad de vida de la población y a la disminución del impacto ambiental a través del uso racional de la energía. 

Para la sorpresa de muchos, éstas cuestiones ya se encuentran legisladas, mediante la sanción de la Ley de Transmitancia Térmica de la Provincia de Buenos Aires (Ley 13.059, y su Decreto Reglamentario 1030/2010), que se incumple permanentemente, teniendo como consecuencia negativa, un consumo excesivo e ineficiente de la energía, y dando paso a los continuos cortes de luz y gas, arrojando el cartero los  sobres con abultadas boletas de tales servicios.

Pero, la construcción sustentable es más cara?, eso lo podrá averiguar Ud., lo que nosotros sabemos es que la mayoría de las construcciones incumplen fatalmente con toda la normativa que consagra la obligatoriedad de éste tipo de prácticas. 

Cual será el costo económico adicional para ubicar y orientar una ventana, tener en cuenta los rayos solares en invierno, generar las sombras necesarias en verano o confeccionar un proyecto que genere una eficiente circulación de aire en miras a una construcción sustentable, que limite adecuadamente la demanda energética para alcanzar el bienestar térmico.

El denominador común, es el incumplimiento de la ley en la provincia de Buenos Aires, que obliga a los profesionales de la construcción, a proyectar, dirigir y construir la envolvente de una forma energéticamente eficiente, que incluye a todas las construcciones públicas y privadas destinadas al uso humano (viviendas, escuelas, industrias, hospitales, etc.).

A nivel Nacional tenemos el Decreto N° 140/07 del Poder Ejecutivo Nacional, que declara de interés y prioridad nacional el uso racional y eficiente de la energía, que por Ley Nacional N° 24.295, la República Argentina, aprobó la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC) y por la Ley N° 25.438, en el año 2001, aprobando el Protocolo de Kyoto (PK) de esa convención.

Por último, la Secretaría de Vivienda y Hábitat dependiente del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda de la Nación declaró al Steel Frame como un sistema constructivo “tradicional”, a través de la Resolución 5-E/2018 de fecha 30/01/2018.

Ahora si cada vez es más frecuente, observar en los juicios y pericias la falta de cumplimiento de este tipo de prácticas, que implican una responsabilidad por los vicios y defectos, que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales, térmicas y funcionales, en los términos de los Arts. 1051, y subs. y 1272, 1273, 1274 y concs. del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las casas, edificios y cualquiera de las construcciones que no cumplan con tales estándares, quedarán fuera de las pautas básicas de sustentabilidad, todo lo cual constituye un notable incumplimiento a la ley y en consecuencia trae aparejada la responsabilidad, pudiendo ser reprochado tanto a los profesionales de la construcción, por cuanto desarrolladores inmobiliarios y vendedores. 

Por el Dr. Tomás Sepliarsky, Abogado especialista en Arquitectura Legal.

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El mundo de la arquitectura, 

que fatalmente se encuentra con el derecho,

donde existen peligros a cada paso.

Por eso aquí, nos preciamos de ser los mejores.

Profesionales entrenados y calificados,

que lo conducen en la senda de la Arquitectura Legal.

Conocimiento, experticia, dedicación y Orgullo.

En las reglas de la fauna,

Cada uno paga el costo, donde se eleva el sacrificio

Pensamos que es lo mejor, para evitar lo peor

Ya no se usa más el modelo, ni el abogado familiar,

ya que en el mundo profesional, podemos ser su formulario de contacto

Así podemos estar junto a usted, su empresa y los suyos

Queremos estar cerca del techo,

en cualquier día singular, 

esperamos que también nos llame,

día o noche, compartimos lo más alto de nuestro conocimiento.

Podemos compartir el mismo mundo,

queremos intentar y seguir construyendo la pasión 

de la Arquitectura Legal.

Podría ser un gran cambio, 

ya que alguien estará allí para Juzgar su causa.

Seguir vivo en el mundo de los negocios,

Mantener despierto su reclamo, contra los imprudentes y maliciosos.

Perseguir el logro de sus sueños,

Recuperar lo que le fue quitado,

Pelear una rivalidad 

Luchar para sobrevivir,

En el corazón de la Arquitectura Legal,

PODEMOS ESTAR DE SU LADO…

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Cuando una persona se dispone en la búsqueda de un inmueble, ya sea para vivienda, como para inversión, tiene en miras deseos muy puntuales, que pueden ser contados con los dedos de una mano.

En la adquisición de inmuebles futuros o en construcción, lo habitual es que son ofertados mediante publicaciones en diarios, revistas, páginas web, publicidades, fotografías, renders, y pliegos técnicos generales que dan una idea o promesa genérica, a ello se lo denomina como información cierta y detallada.

Encontrándose las coincidencias razonables de precio, lugar, metros cuadrados, ambientes y servicios, se supone que comienzan las tratativas contractuales para la formación del consentimiento, y luego proceder a la suscripción del instrumento que se proponga.

Pero la dificultad se plantea, en poder entender cuál es la oferta, o si la misma fue realizada de manera completa y con los datos suficientes para que se configure lo que denominamos “libertad contractual y la conformidad del real consentimiento”. Ello radica en poder observar lo que es ofrecido, y saber cuáles fueron las precisiones dadas en la oferta, para establecer los efectos que deben producir para que sea aceptada.

El Art. 971 del nuevo Código Civil y Comercial, considera que la formación del consentimiento, y los contratos “… se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia  de  un  acuerdo.” y  respecto  de  la  oferta  debe  contener  las  precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir de ser aceptada. (conf. Art. 972 del CCyC).

Ahora bien, la aceptación debe expresar la plena conformidad de la oferta, pero que ocurre, cuando no sabemos ¿de qué se trata exactamente la oferta?. 

Fuimos consultados por esto en muchas oportunidades, ya que refieren no haber sido debidamente informados de lo que “compraron”.

Veamos el ejemplo de quien se adhiere a un contrato de fideicomiso para ser beneficiario y final adjudicatario de un departamento, simplemente lo que desea es usar, disponer y gozar de aquello en lo que razonablemente tuvo en miras adquirir.

Entonces, de que se trata la oferta y como debe ser ponderada, dado que quien presta su consentimiento para aceptarla, debe conocer integralmente la oferta antes de crear la relación jurídica patrimonial, ya que la información forma parte del precio y de la buena fe en la paridad contractual.

Ocurre con edificios terminados sin los servicios que fueron prometidos o distintos a los previstos, o con calidades distintas, o en plazos prorrogados, etc.. todo esto puede ser anticipado, empleando la información, ya sea en las publicaciones o en el contrato, pues haber omitido la información genera responsabilidad, derivada de la debilidad objetiva de la relación.

La invasión de los contratos pre-impresos o con cláusulas predispuestas, es una realidad ineludible, son pocos los casos donde ocurre una real negociación de las

cláusulas. Es más real que alarmante admitir que muchas veces las personas ni siquiera lee los contratos.

En  muchos casos, se ha sostenido que ese tipo de vínculo responde a una relación de consumo, y en tal sentido el Art. 1100 del Código Civil y Comercial, obliga al proveedor a suministrar información al consumidor en forma cierta y detallada, como así también todas las circunstancias relevantes para el contrato, ya que una de las herramientas que posee el consumidor para su protección, es justamente, la información, a la que se recomienda que sea desapasionada pero rigurosa y ajena de ilusiones y propagandas inocuas.

Ahora bien, las partes son libres de contratar, con los alcances que se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor, pero también informado.

En conclusión, para poder definir que el aceptante decidió con absoluta libertad para poder asumir los riesgos de la contratación, será en la medida que la información haya sido suficiente en la etapa de la oferta.

Además, será el nivel de información proporcionada antes, durante o después de la suscripción del contrato, lo que determine la responsabilidad civil.

Es por éstas razones, que los contratos destinados a la adquisición de inmuebles, resultan cada vez más regidos por las normas de protección al consumidor, donde el deber de la conducta de información por parte de quien propone el contrato, será valorada por los Jueces, dentro del marco de la buena fe negocial, o todo lo contrario.

El Art. 1101 del Código Civil y Comercial, prohíbe la publicidad que contenga indicaciones falsas o que induzcan a error del consumidor, que contengan comparaciones que conduzcan al error, o que sea abusiva. 

En observancia al cumplimiento del deber de información, estará la valoración de los jueces como último interprete del contrato, estableciendo si existió o no la posibilidad concreta de quien aceptó la oferta, lo hizo con plena seguridad y satisfaciendo sus intereses económicos.

Es por ello, que la obligación de informar está directamente vinculada en transmitir el conocimiento concreto y suficiente como para poder reflexionar antes de suscribir el contrato.

Por el Dr. Tomás Sepliarsky, Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.

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Algo puede suceder en cualquier momento, cuando la propiedad de una cosa pertenece de manera común a varias personas. Estos inmuebles en condominio, que resultan sumamente frecuentes en propiedades familiares, pasan los años y no se hace nada al respecto, en general, por desconocimiento de las acciones posibles para dividir o particionar el inmueble, o bien llegar como estación terminal, a la venta del inmueble.

El Art. 1983 del Código Civil y Comercial define al condominio, como el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una de ellas una parte indivisa. Respecto de la proporción o cuota que le corresponde a cada uno indica que se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. 

Luego de ello, el propio Código se ocupa de regular sobre el destino, el uso y goce, las facultades de cada condómino con relación a su parte indivisa, las disposiciones, mejoras y gastos con relación a la cosa, etc.. 

Pero aquí nos ocuparemos en saber, que ocurre cuando uno de los condóminos decide terminar con esa situación de indivisión de la cosa, muchas veces motivado con la necesidad de particionar o dividir el bien, o directamente vender y que cada uno se lleve la parte del dinero de venta que le corresponde.

Respecto de ello, todo condómino puede en cualquier momento, pedir la partición de la cosa, excepto que se haya convenido la indivisión.

La venta es un temperamento práctico, suprimiendo las dificultades de fraccionarla, sin embargo, resulta posible realizar la división provisoria dentro de la libertad que incumbe a las partes, que podrían dividir la cosa común a título de ensayo, sin perjuicio de más tarde fijar los lotes definitivos, tal es el ejemplo de lotes de terreno o campo. Esto sería constituir segmentos de la cosa, para adjudicarlos a cada comunero, a cambio de su cuota o interés. 

Sin embargo, cuando exista condominio de un inmueble con construcciones existentes en un solo lote, nace la posibilidad de someterlo a la propiedad horizontal y dividirlo en unidades funcionales, siempre que ello sea material y jurídicamente posible incluyéndose en ello los permisos municipales o administrativos.

Es dable decir, que no resulta lo mismo la división o partición del condominio que la venta o autorización de venta del bien, las cuales representan dos cosas distintas. Tal como se tiene dicho, se acude a la venta cuando el objeto no es susceptible de cómoda división, y así puede reclamarlo cualquiera de los condóminos en cualquier tiempo.

Con éste sistema que permite pedir la división del condominio y la venta del inmueble, coloca en una mejor situación al condómino que lo requiere, ya que no es necesario ponerse de acuerdo entre los condóminos para vender, sino exigirlo judicialmente. 

Muchos emprendimientos o desarrollos inmobiliarios no logran avanzar, por el hecho que uno de los condóminos no quiere vender, en muchos casos porque ese condómino vive en la propiedad y la usa y goza de manera excluyente, cercenando el derecho del otro condómino que desea la disolución de condominio y la venta de la cosa.

Lo cierto es que los condóminos gozan de los mismos derechos y obligaciones de propiedad, y siempre y cuando no fuere nociva, será posible provocar la venta de la cosa indivisa. 

Teniendo en cuenta esto, y que los derechos deben ser ejercidos de buena fe y no de manera abusiva, las negativas sistemáticas y extorsivas que evitan la venta de los bienes puestas en condominio, podrán ser terminadas mediante la aplicación directa del Código, el cual habilita al condómino que lo decida, en dar por terminada esa situación, y promover la venta del bien exigiendo judicialmente la autorización para ello.

  (*) Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.

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