La necesidad y el interés son sentimientos que se muestran palmariamente en las relaciones creadas mediante los Contratos de Alquiler o Locación. Ya es sabido, para que exista éste famoso contrato, una parte se obliga a otorgar a la otra el uso y goce por un tiempo determinado de una cosa, a cambio de un precio en dinero.
Podemos decir, que la vida de éste contrato es de larga duración, toda vez que la ejecución del mismo no se realiza en un único acto, sino que existe una continuidad y perioricidad en un tiempo prolongado, donde los derechos, cargas y obligaciones de las partes se encuentran regidas por el contrato suscripto.
Ahora bien, que ocurre cuando cambian las circunstancias que llevaron a las partes a firmar ese contrato. Ante ello, habría que analizar las causas que puedan considerarse que fueron importantes para su nacimiento, independientemente de lo que formalmente se encuentre expresado, ya que si las causas cambian las consecuencias también.
En tal caso, ocurre que el alcance del contrato que tuvo en miras el contratante cuidadoso y previsor, se vea afectado por una serie de cambios o situaciones que si no son tratados a tiempo llevan necesariamente a una injusta, cruel y decepcionante rescisión del Contrato. (eso no es grato para ninguna de las partes).
Ahora bien, en éste contrato que todos ven como algo rígido, incólume y formalmente invariable, en realidad es todo lo contrario, ya que es tremendamente dinámico, flexible, y en muchos casos para que el contrato pueda sobrevivir las partes deberían acudir a la RENEGOCIACION del mismo. Tal es así, que el contrato y la relación pueden ser salvados, ejercitando las partes el deber colaboración, y sacrificándose algunos de los intereses que permitan apostar a una nueva concepción del contrato.
Ante ello, evoco lo que nuestro Estudio viene diciendo desde hace muchos años, que ahora se encuentra legalmente contemplado en el Art. 1011 del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto que los contratos pueden RENEGOCIARSE de buena fe, circunstancia que alcanza a los Contratos de Alquiler, donde el tiempo es esencial para el cumplimiento de su objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que los indujo a contratar.
No existen dudas entonces, que éstos contratos no son para nada rígidos y estáticos, sino que son realmente dinámicos en virtud que los precios, las deudas contraídas, los servicios, las cargas, los gastos, las expensas, los pagos indebidos y la economía imperante generan una comprensión dinámica del mismo, que en muchos casos generan que el contrato no se pueda cumplir o continuar en los términos pautados.
Para que no se desnaturalice el equilibrio del contrato suscripto originalmente, deberá atravesar un proceso de RENEGOCIACIÓN, que es sencillamente la oportunidad que se dan las partes interesadas y necesitadas de renegociar un contrato de manera ecuánime, razonable, y de buena fe, caso contrario caerían dentro de una lógica desproporcionada, desequilibrada y que puede desencadenar a la rescisión indeseada, aunque fuese justificada.
Estos son los motivos, que permiten el efecto que las cláusulas de su contrato de locación o de alquiler, lleven a las partes a un marco de renegociación acorde a las necesidades de las partes, donde su contenido pueda ser modificado o extinguido por acuerdo de las partes (conf. Art. 959 del CCyC).
Por el Dr. Tomás Sepliarsky Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.