EL DEBER DE INFORMACIÓN ES UNA CORAZA JURÍDICA EN LA INTERMEDIACIÓN.

En el mercado inmobiliario actual, el PH (Propiedad Horizontal) es un objeto de deseo, pero también un terreno fértil para futuros conflictos legales. A diferencia de un lote propio o un departamento en un edificio o en torre con una administración centralizada, el PH suele arrastrar una historia de informalidad constructiva que el corredor debe saber gestionar para proteger al vendedor, al comprador, la operación y su propio prestigio.

Desfasaje entre el título y la realidad

Muchos de los PHs (me podría animar a decir la “mayoría”) presentan discrepancias entre los metros cuadrados por escritura y reglamento de copropiedad registrados, y la superficie real, los ejemplos clásicos son las terrazas techadas, terrazas no transitables, quinchos, patios cubiertos, entrepisos, o las ampliaciones “de hecho” forman parte de éste vasto mundo del Ph.

Veamos que bajo el manto del Art. 2037 del CCyCN, estamos hablando de una unidad funcional dentro de un terreno compartido, pues entonces, el corredor debe ser quirúrgico en este sentido, si la superficie no coincide con la escritura y/o el plano de subdivisión, ocultarlo no es una opción.

De tal modo, es dable comprender, que la precisión en la oferta es la primera línea de defensa contra un reclamo por incumplimiento contractual.

En tal sentido, la normativa es muy clara, por cuanto el Art. 1347 del Código Civil y Comercial de la Nación, reza que:

“ARTICULO 1347.- Obligaciones del corredor. El corredor debe: (…) c) comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio”.

Que “sean de su conocimiento”, el subrayado me pertenece, y este deber, que tiene sus raíces en la derogada Ley 20.266 (Art. 36), no debe verse como un obstáculo para la venta, sino como un estímulo para la transparencia, y para ofertar inmuebles que antes no se animaban a publicar.

Informar sobre un caño antiguo, un problema de filtración en muros compartidos o un techo con vicios constructivos, elimina la posibilidad de que el comprador alegue desconocimiento o vicios redhibitorios en el futuro.

La creatividad ante el defecto constructivo

Para éstos últimos ejemplos, cuando el problema entonces es técnico, la información para la solución debe ser proactiva. Si el inmueble presenta fallas estructurales, filtraciones, humedades, o defectos de algún tipo, o de instalaciones, una estrategia de excelencia consistiría en:

• Presentar un diagnóstico técnico imparcial.
• Adjuntar presupuestos de reparación estimados.
• Documentar el estado de situación: “Esto es lo que hay”.

Esta transparencia no espanta al comprador real, por el contrario, le brinda previsibilidad y seguridad jurídica a la operación de compraventa.

En éstos casos, la documentación para prevenir éste vacío legal, se llena con información, ya que No basta con el aviso verbal. Es fundamental que cada detalle o circunstancia especial del PH quede plasmado, en alguno de éstos posibles instrumentos:

1. En la Publicación/Ficha técnica: Es vital consignar con claridad la superficie según plano vs. la superficie real aprovechable. Utilizar leyendas aclaratorias sobre el estado del inmueble y/o conservación evita que el interesado alegue “publicidad engañosa”.
2. Reserva: Especificando que el comprador toma conocimiento del estado general y constructivo.
3. Refuerzo: Ratificando las condiciones y los desfasajes de medidas si existieran.
4. Aceptación: Donde queda firme que la oferta se hizo sobre la base de la información técnica suministrada.

El corredor inmobiliario puede desplegar una estrategia creativa y profesional que aporte valor agregado a su gestión. Presentar de manera imparcial posibles soluciones técnicas o presupuestos estimados para las reparaciones necesarias no solo demuestra honestidad, sino que otorga certidumbre a la operación. La premisa debe ser siempre la transparencia absoluta, informarle al interesado exactamente “qué es lo que hay”, es una conducta que elimina el factor sorpresa y posiciona al corredor como un asesor integral que busca la concreción de un negocio jurídico sólido y duradero.

Los detalles sobre el estado del inmueble, sus vicios conocidos y las discrepancias de medidas deben quedar plasmados. De este modo, se genera un rastro documental indiscutible que sella la conformidad de las partes y protege al profesional inmobiliario frente a cualquier intento de imputación de responsabilidad por omisión, asegurando que el PH sea, efectivamente, un excelente mundo para todos.

Informar no es perder una venta, es ganar una operación acorazada y sin necesidad de buscar una solución legal en la post-venta judicial.