Cuando una persona se dispone en la búsqueda de un inmueble, ya sea para vivienda, como para inversión, tiene en miras deseos muy puntuales, que pueden ser contados con los dedos de una mano.
En la adquisición de inmuebles futuros o en construcción, lo habitual es que son ofertados mediante publicaciones en diarios, revistas, páginas web, publicidades, fotografías, renders, y pliegos técnicos generales que dan una idea o promesa genérica, a ello se lo denomina como información cierta y detallada.
Encontrándose las coincidencias razonables de precio, lugar, metros cuadrados, ambientes y servicios, se supone que comienzan las tratativas contractuales para la formación del consentimiento, y luego proceder a la suscripción del instrumento que se proponga.
Pero la dificultad se plantea, en poder entender cuál es la oferta, o si la misma fue realizada de manera completa y con los datos suficientes para que se configure lo que denominamos “libertad contractual y la conformidad del real consentimiento”. Ello radica en poder observar lo que es ofrecido, y saber cuáles fueron las precisiones dadas en la oferta, para establecer los efectos que deben producir para que sea aceptada.
El Art. 971 del nuevo Código Civil y Comercial, considera que la formación del consentimiento, y los contratos “… se concluyen con la recepción de la aceptación de una oferta o por una conducta de las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de un acuerdo.” y respecto de la oferta debe contener las precisiones necesarias para establecer los efectos que debe producir de ser aceptada. (conf. Art. 972 del CCyC).
Ahora bien, la aceptación debe expresar la plena conformidad de la oferta, pero que ocurre, cuando no sabemos ¿de qué se trata exactamente la oferta?.
Fuimos consultados por esto en muchas oportunidades, ya que refieren no haber sido debidamente informados de lo que “compraron”.
Veamos el ejemplo de quien se adhiere a un contrato de fideicomiso para ser beneficiario y final adjudicatario de un departamento, simplemente lo que desea es usar, disponer y gozar de aquello en lo que razonablemente tuvo en miras adquirir.
Entonces, de que se trata la oferta y como debe ser ponderada, dado que quien presta su consentimiento para aceptarla, debe conocer integralmente la oferta antes de crear la relación jurídica patrimonial, ya que la información forma parte del precio y de la buena fe en la paridad contractual.
Ocurre con edificios terminados sin los servicios que fueron prometidos o distintos a los previstos, o con calidades distintas, o en plazos prorrogados, etc.. todo esto puede ser anticipado, empleando la información, ya sea en las publicaciones o en el contrato, pues haber omitido la información genera responsabilidad, derivada de la debilidad objetiva de la relación.
La invasión de los contratos pre-impresos o con cláusulas predispuestas, es una realidad ineludible, son pocos los casos donde ocurre una real negociación de las
cláusulas. Es más real que alarmante admitir que muchas veces las personas ni siquiera lee los contratos.
En muchos casos, se ha sostenido que ese tipo de vínculo responde a una relación de consumo, y en tal sentido el Art. 1100 del Código Civil y Comercial, obliga al proveedor a suministrar información al consumidor en forma cierta y detallada, como así también todas las circunstancias relevantes para el contrato, ya que una de las herramientas que posee el consumidor para su protección, es justamente, la información, a la que se recomienda que sea desapasionada pero rigurosa y ajena de ilusiones y propagandas inocuas.
Ahora bien, las partes son libres de contratar, con los alcances que se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor, pero también informado.
En conclusión, para poder definir que el aceptante decidió con absoluta libertad para poder asumir los riesgos de la contratación, será en la medida que la información haya sido suficiente en la etapa de la oferta.
Además, será el nivel de información proporcionada antes, durante o después de la suscripción del contrato, lo que determine la responsabilidad civil.
Es por éstas razones, que los contratos destinados a la adquisición de inmuebles, resultan cada vez más regidos por las normas de protección al consumidor, donde el deber de la conducta de información por parte de quien propone el contrato, será valorada por los Jueces, dentro del marco de la buena fe negocial, o todo lo contrario.
El Art. 1101 del Código Civil y Comercial, prohíbe la publicidad que contenga indicaciones falsas o que induzcan a error del consumidor, que contengan comparaciones que conduzcan al error, o que sea abusiva.
En observancia al cumplimiento del deber de información, estará la valoración de los jueces como último interprete del contrato, estableciendo si existió o no la posibilidad concreta de quien aceptó la oferta, lo hizo con plena seguridad y satisfaciendo sus intereses económicos.
Es por ello, que la obligación de informar está directamente vinculada en transmitir el conocimiento concreto y suficiente como para poder reflexionar antes de suscribir el contrato.
Por el Dr. Tomás Sepliarsky, Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.