Autor: Valentina

El derrumbe de Parque Patricios, específicamente, el colapso de la losa del subsuelo en el Sector 2 (Mafalda 907 CABA), que derivó en la destrucción de 65 vehículos y la evacuación de 200 residentes y más allá de la investigación policial, de bomberos y penal iniciada con el siniestro, observamos la divulgación en los medios de comunicación y en los discursos públicos de los entrevistados, una incapacidad analítica que termina reduciendo problemas complejos, a la búsqueda de un responsable de lo sucedido.  Ello, nos obliga a preguntarnos ¿Cuál es el escenario de responsabilidad civil?

Dentro de la materia de vicios y defectos en el derecho civil vinculado con la construcción, podemos citar, por ejemplo, el Art. 1273 del Código Civil y Comercial establece: “El constructor de una obra realizada en inmueble destinada por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista”.

El derrumbe de esta losa sobre las cocheras del subsuelo asusta a propios y ajenos, y en éste sentido los ajenos somos todos nosotros que vivimos rodeados de construcción y hormigón, y a pesar de las respuestas que busca toda la sociedad con lo ocurrido, es claro, que el riesgo estructural remanente, podría orientar el abordaje legal hacia una estrategia tanto preventiva como reparadora y dicha reparación tal como lo establece la ley resulta integral..

Cualquier medida judicial requerirá el resguardo probatorio, a través de una pericia técnica, suscripta por profesional con incumbencias y título habilitante, podrá ser ingeniero o arquitecto, que no sólo releve los daños, sino que además permita determinar el nexo causal entre la ejecución de la obra y el colapso ilustrado por los medios de comunicación a través de imágenes que muestran el sector hundido y derrumbado. 

Ello debiese hacerse previo al inicio de cualquier tarea de remediación, para evitar alterar la prueba técnica del daño y sus consecuencias.

En este contexto, la remediación técnica no debería limitarse a un apuntalamiento superficial, sino que podría habilitarse judicialmente la ejecución de todas las obras necesarias para garantizar la seguridad de la vida y los bienes de los residentes, y hasta del propio Barrio de Parque Patricios, bajo el principio de que la prevención es un deber jurídico autónomo y prioritario frente a la posterior reparación pecuniaria. (Conf. Arts. 1710 en adelante del Código Civil y Comercial de la Nación). 

Sumado a ello, la viabilidad del reclamo no descansaría únicamente en el vicio detectado, sino en una discusión mayor que indague sobre los distintos intervinientes en las etapas constructivas y de ejecución, así como el mantenimiento del sector, observando el proyecto y el proyecto estructural la dirección de obra, la empresa constructora, y/o ejecutor estructural, comitentes, dueños, promotores del plan de viviendas y administradores. 

Es fundamental que todos los interesados, aseguren sus propias medidas probatorias, para respaldarse técnicamente ante cualquier reclamo civil en los que se vean obligados a ser parte.  

Parece cuanto menos evidente, que, ante el desalojo del sector a días del suceso, el colapso es la consecuencia de un vicio grave que comprometería la seguridad de todo el conjunto, con ello la evaluación de la responsabilidad civil deberá estar avalada técnicamente, y contener un análisis pormenorizado de todos los rubros que resulten consecuencia del suceso, daños materiales, daños morales, desvalorización del inmueble, privaciones de uso, etc. 

Siendo nuestra Ciudad una selva de cemento en la que vivimos, trabajamos y frecuentamos, este caso nos afecta a propios y ajenos, razón suficiente para tener miedo por este derrumbe explicable pero todavía no explicado, y la mejor receta para saber ello, es buscar el asesoramiento técnico y legal apropiado a estas circunstancias. 

Dres. Tomás Sepliarsky – Natalia Sánchez Lunghi

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LEYARQ – Abogados especialistas en ARQUITECTURA LEGAL  

Por el Dr. Tomás Sepliarsky, Abogado especialista en Arquitectura Legal.

INSPECCIONES Y SANCIONES DEL IERIC – CUANDO CAE LA NOCHE EN EL RÉGIMEN LABORAL DE LA CONSTRUCCIÓN:

Muchos clientes se preguntan, y si me da un tiempo para cumplir?, o pagar lo justo? cuando se hace de noche con las infracciones del empleador y las multas impuestas del IERIC. Observamos con frecuencia que muchas empresas constructoras, incluso aquellas con voluntad de cumplimiento, se ven inmersas en procesos sancionatorios complejos. La Ley 22.250, que instituye el régimen laboral especial para el personal de la industria de la construcción, establece un marco de obligaciones estricto cuyo incumplimiento activa la potestad administrativa del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC). Es por ello, que procederemos a explicar brevemente el Régimen, y su autoridad de aplicación.

1. El Rol del IERIC como Autoridad de Aplicación:

El Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC) actúa como el órgano autárquico de control y fiscalización. Su función principal es garantizar que los empleadores que ejecutan obras cumplan con las cargas sociales y registrales específicas del sector.

2. Radiografía de las Infracciones más Comunes:

A partir de nuestra experiencia en el análisis de actas de inspección, las sanciones suelen derivar de cuatro incumplimientos críticos:

• Fondo de Cese Laboral (Art. 13 y 15): La falta de acreditación de los aportes mensuales o la no apertura de las cuentas bancarias correspondientes.
• Libreta de Aportes (Art. 17): La omisión en la entrega o exhibición de la libreta con los depósitos debidamente acreditados.
• Libro de Sueldos y Jornales (Art. 28): La falta de exhibición o el registro incompleto de este documento esencial frente a una inspección de obra.

3. El Sumario Administrativo y la Resolución Sancionatoria:

El proceso no es inmediato. Tras la inspección y las intimaciones para regularizar, el IERIC instruye un Sumario Administrativo. Este es el espacio donde la empresa debe ejercer su derecho de defensa. Sin embargo, si las infracciones se consideran constatadas, el Instituto dicta una Resolución imponiendo multas económicas que pueden comprometer la viabilidad financiera de la empresa.

4. CUANDO YA ES DE NOCHE. ESTRATEGIAS DE DEFENSA: ¿QUÉ HACER ANTE UNA MULTA IMPUESTA?:

Allanamiento (????): El riesgo de la incertidumbre

El IERIC contempla procedimientos de allanamiento a las infracciones, que teóricamente permiten acceder a quitas y planes de pago. Sin embargo, desde nuestra óptica profesional, este mecanismo presenta una trampa procesal: la empresa debe allanarse sin conocer el monto real de la multa.

Advertencia Legal: El allanamiento ocurre únicamente antes del dictado de la Resolución. Por lo tanto, el empleador admite la culpa sobre las infracciones cuya cuantía pecuniaria conocerá recién a posteriori. Consideramos que esta práctica no resulta saludable, ya que priva a la empresa de certezas económicas básicas al momento de tomar una decisión jurídica de tal magnitud.

La Readecuación y Reducción del “Quantum”

Ante resoluciones ya dictadas que imponen multas desproporcionadas, es posible solicitar la readecuación y reducción sustancial de la sanción. Esto debe hacerse mediante un Recurso Administrativo fundado que ataque:

1. La cantidad de infracciones computadas, verificar el procedimiento sumarial, y la correcta imputación de las infracciones

2. El valor pecuniario asignado (quantum) a cada una, buscando que el resultado global se ajuste a criterios de razonabilidad, proporcionalidad y estricta legalidad.

Conclusión sobre las inspecciones y sanciones del IERIC:

El objetivo es demostrar que la empresa posee la voluntad de saldar su deuda, siempre que el monto sea entendible y posible. La meta final es que las multas sean revocadas o reconsideradas para evitar que la sanción administrativa se convierta en una noche calurosa, húmeda, pegajosa y que no le permita dormir, tal como un  castigo confiscatorio, ya que al final del día, deberías descansar.

Dr. Tomás Sepliarsky.

Abogado

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Introducción

El desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo la figura de fideicomiso, aunque robusto en su concepción, a menudo es vulnerable a lo que podríamos llamar las piezas débiles.
Al igual que en el Yenga, la estabilidad del conjunto depende de la firmeza de sus componentes y de la calidad de su ejecución.

El fiduciario tiene la responsabilidad de evitar el colapso, y la pregunta que resuena al inicio de cada etapa debe ser respondida con claridad contractual:
¿A quién le toca jugar ahora?

Esta incertidumbre debe ser erradicada mediante una planificación rigurosa, pues el éxito final se juega en la precisión de las reglas y el desempeño del equipo.

El contrato de fideicomiso: base del éxito

El verdadero pensamiento legal para el éxito radica en el buen armado del contrato de fideicomiso, estableciendo reglas claras y precisas para el fiduciario que estén en estricta concordancia con lo establecido en el Artículo 1667 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Este artículo exige que el contrato contenga, como mínimo:

• a) la individualización de los bienes objeto del contrato;

• b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso;

• c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;

• d) la identificación del beneficiario; y

• e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario.

Además, es crucial para la gobernanza del proyecto inmobiliario especificar:

• f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

La omisión o vaguedad en cualquiera de estos requisitos crea inevitablemente las piezas débiles que comprometen el andamiaje jurídico y financiero del proyecto.

Gestión operativa y selección del equipo

Con el marco legal asegurado, el fiduciario debe enfocarse en la gestión operativa y en las contrataciones eficaces para el desarrollo inmobiliario.

La formación del equipo de trabajo no puede ser aleatoria. En la práctica, es esencial tomar una pausa, poner las piezas en la caja y reordenar prioridades para evaluar el desempeño.

En este monitoreo continuo, la tarea es buscar la pieza más floja dentro de la cadena de valor (desde el estudio de arquitectura hasta la constructora) para ajustarla o reemplazarla.

El objetivo es que la composición final del equipo y los proveedores sean considerados el más derechito de todos los que juegan, garantizando la excelencia técnica.

Conclusión: previsión y disciplina

En conclusión, la clave de un fideicomiso inmobiliario sólido reside en la previsión contractual que exige la ley y la disciplina en la ejecución.

El contrato bien redactado es esa primera pieza fundamental. Y como en el Yenga, en el ámbito legal y de negocios, siempre arrancar con la primera es la más difícil.

Si se logra establecer un marco legal detallado que discipline al fiduciario con la obligación de mantener un estándar de excelencia en la selección y gestión de su equipo, y cumplir con los requisitos ineludibles del Código Civil y Comercial, el proyecto ganará la solidez necesaria para alcanzar su finalidad sin desplomarse en el intento.

Dr. Tomás Sepliarsky.
Abogado
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“Ese vaivén, cuando el obrero va y los vecinos ven”

Los vaivenes de la relación entre el constructor con los vecinos de las obras, es como el péndulo que forma el silletero que revoca y pinta la medianera, por estética y por la imperiosa necesidad de aislarlo para evitar filtraciones en el nuevo edificio construido.

Es habitual que los vecinos de una obra, de repente, se convierten en guardianes de la medianera, como si fuera la última medialuna del desayuno, impiden el normal desarrollo y terminación de las tareas de cerramiento del muro divisorio con vuestra obra.

Sin embargo, la Ley nos ilustra que el dominio no es absoluto, y otorga algunos permisos para ingresar en el inmueble del vecino para revocar, pintar e impermeabilizar el muro. La Ley permite y autoriza colocar INSTALACIONES PROVISORIAS (poner andamios u otras instalaciones provisorias, etc.), como también lograr el paso de personas/obreros/técnicos/etc. en el inmueble lindero, y los vecinos NO PUEDEN IMPEDIRLO. Interesante norma del Art. 1977 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Veamos, la autorización no es automática, pues resulta necesario informar, intimar, avisar y coordinar con los vecinos, caso contrario el vecino podría realizar denuncias por invasión o intrusión ante la policía o el G.C.B.A..

Singularmente algunos vecinos buscan entorpecer, y obstaculizar las tareas durante el proceso constructivo, con lo cual es primordial dejar expuesto al vecino a ésta autorización legal que permite pasar al inmueble lindero, y cualquier evasiva u oposición del lindero justifica también un requerimiento formal, por los eventuales daños y perjuicios que ello podría generar (daños materiales por éstas filtraciones u otras, mayores costos y tiempo para la obra, etc.).    

Para el caso de evasivas, condicionamientos u oposiciones de los vecinos, la Ley propone avanzar en forma rápida y elegante: un pedido judicial, es de los más sencillos y breves del Código, lo cual economiza los tiempos y nervios que genera la mala actitud del vecino para terminar la obra.

El desenlace es prácticamente único, por las buenas o por las malas, se supera el impedimento y la mala actitud del vecino, para poder terminar la obra. El muro se revoca, la obra se termina, y usted puede celebrar su victoria.

En resumen, la Ley le brinda las herramientas necesarias para asegurar la continuidad de su obra. No permita que un vecino molesto detenga el avance de su proyecto.

En LeyArq Abogados sabemos, que muchas veces los vaivenes de la relación con el lindero amenazan su obra, pero ¡estamos para ayudarlo! Contáctenos y descubra cómo podemos guiarlo para superar éste impedimento y finalizar su obra sin contratiempos.

Dr. Tomás Sepliarsky. 

 Abogado

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Mientras revisamos las ultimas consultas recibidas y el alcance de los temas asesorados, notamos que en las relaciones profesionales de locaciones de obra y servicios entre comitentes y profesionales de la arquitectura/ingeniería, abundan los descontentos que finalizan en denuncias de ética hacia los profesionales. Advertimos que vemos cada vez más comitentes que no eligen al abogado para asesorarse respecto los alcances de la contratación, el objeto, el plazo, las obligaciones del profesional en orden a si se encomendó un proyecto, una dirección de obras y/o una representación técnica, sino que directamente recurren a la consulta del Consejo Profesional o Colegio que nuclea a los matriculados para ejercer “denuncia de ética”.

La herramienta es eficaz. Ello por cuánto, el comitente/cliente puede plasmar de su puño y letra los incumplimientos que le atribuye al profesional, qué, en la mayoría de los casos, resultan hasta propios del tipo de contratación y encomienda profesional. Lo hace de modo solitario, exagerado y felizmente gratuito.

Y asimismo peligrosa. Queremos decir con esto, que en caso de rechazo no habrá costas ni costos, no habrá erogaciones de honorarios, ni gastos en profesionales abogados, peritos y/o tasas judiciales. Es decir que el denunciante, no tendrá que afrontar consecuencias ni económicas ni de ninguna otra naturaleza. Asimismo, advertimos que la mayoría de las veces el escenario se plasma sin argumentar válidamente qué artículos del Código de ética se están violentando, sino que basta con hacer afirmaciones bastantes sencillas como por ejemplo que: el profesional no entregó facturas, el profesional no presentó remitos ni comprobantes de pago, el profesional no se encontraba presente en obras, el profesional cometió errores que culminaron en costosas reparaciones, etc.

En apretada síntesis, notamos a diario que los Colegios/Consejos acceden a generar sumarios y hacer a los matriculados presentar descargos y defensas para defender los alcances de la contratación y sus labores y no cuestiones éticas. Pero todo termina confundiéndose. Entonces son los Colegios/Consejos quienes terminan intentando dirimir discrepancias meramente civiles de “incumplimientos contractuales” brindándole al comitente de modo gratuito un lugar donde perseguir al profesional. Ello sin haber discutido las cuestiones en las sedes pertinentes: sede civil, sede penal o sede comercial.

Por supuesto, en la mayoría de los casos, recurrir a la justicia resulta más costoso, requiere un mayor bagaje probatorio y siempre tendrá el alea de poder probar las afirmaciones, el alcance de las mismas y que encajan en algún tipo de delito penal o de incumplimiento contractual, sea civil o comercial.

Si bien nadie está exento en su vida profesional de quedar sometido a una investigación respecto sus labores, el alcance de las tareas ejecutadas y ser sancionado en caso de haber cometido faltas de ética, las denuncias indiscriminadas se vuelven peligrosas y hay que defenderse adecuadamente.

Algunas pautas que recomendamos sigan los profesionales son:

1. Plasmar en un contrato o presupuesto los alcances de los servicios ofrecidos e incluidos en la contratación y los excluidos.
2. Cuando usted como profesional ofrezca un proyecto, especifique lo que contiene el mismo y si se incluye o excluye la gestión municipal para la aprobación, derechos municipales, y costos. Sea muy claro respecto si la obra requiere permiso o basta un aviso y en su caso informe al comitente adecuadamente las consecuencias para las obras.
3. Cuando usted como profesional ofrezca dirigir una obra, especifique que significa ello, cuantas veces concurrirá a la obra, etc. Sea muy preciso detallando si ello incluye algún tipo de gestión de “administración” respecto materiales y/o mano de obra y seguros.
4. No reciba dinero del comitente sin otorgar un recibo, incluso provisorio y de su puño y letra, detallando si es a cuenta de honorarios profesionales y/o para el pago de mano de obra y/o para el pago de materiales. Sea ordenado, arme una planilla y haga firmar a su comitente, cada entrega.
5. Sea muy específico respecto si hay cobertura de seguros, si tiene que contratarlos el comitente. Si hay cobertura de cuestiones relacionadas a la seguridad e higiene o en su caso si quedan excluidas de la contratación.
6. Proceda a fijar plazos provisorios, y vaya informando vía whatsapp, mail o el mecanismo que deje rastro de ampliaciones de plazos, retrasos, costos, etc. Siempre busque entregar la obra de modo provisorio y de modo definitivo, labrando recepciones de puño y letra suya y del comitente.
7. Ante un comitente/cliente que no comprenda el alcance y contenido de los servicios que incluyen su encomienda/contrato, siempre proceda a generar elementos por escrito explicativos de adicionales, demoras, gestiones, multas, etc.
8. No acceda a administrar la obra si no es una encomienda perfectamente acordada y abonada por su comitente. Siempre reitere cuál es el alcance de dirigir la obra y sus límites.
9. Nunca asuma encomiendas de imposible realización, sea porque tiene un comitente exigente o porque no quiere perder un trabajo y con ello sus honorarios.

Todo lo dicho, no le evitará denuncias de ética, pero le servirá ante su propio Colegio/Consejo para poder defender la adecuada ejecución de sus servicios profesionales desde la buena fe de haberle explicado siempre y en todo momento al comitente el alcance de las labores.

Ello no sólo hace a las buenas prácticas, sino que además difícilmente pueda ser acusado de “desprestigiar la profesión” o haber cometido faltas de ética.

Si algo estamos vislumbrando es que cada vez más los profesionales están expuestos a defenderse administrativamente de comitentes ávidos de escarnio que no trepitan en formular relatos exagerados, que jamás pasarían el tamiz de la justicia. Pero que pueden generar denuncias de ética difíciles de revertir.

Dra Natalia Sánchez Lunghi

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Contrato de Obra por Coste y Costas: Comida Buffet – “Pagas por lo que comes”

En la mesa, un festín sin fin,
montañas de arroz, carne, y budín. 
panza llena, alma contenta.
¡el buffet es libre, y el hambre se inventa!

El Artículo 1262 del Código Civil y Comercial establece los distintos sistemas de contratación para las obras en la Argentina. (La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también denominado “retribución global”, por unidad de medida, por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las partes…). Este reconocimiento legal del Código es el resultado lógico de los sistemas de los cuales estamos acostumbrados en nuestro país.

Lo mismo ocurre con los sistemas de pago de comidas en algunos restaurantes.

Veamos, el sistema de contratación por coste y costas es una modalidad contractual donde el contratista es reembolsado por los costos directos e indirectos incurridos en la ejecución de la obra, más un porcentaje o suma fija por sus honorarios y gastos generales (las “costas”). La flexibilidad, buena fe contractual y transparencia es su característica principal, ya que el comitente tiene visibilidad detallada de los gastos, lo que resulta útil en proyectos con incertidumbre en el alcance o costos iniciales.

Este sistema, es como el restaurante de buffet de la construcción: pagas por lo que comes, pero a veces, ¡comes más de lo que pensabas!, entonces el contratista te muestra la cuenta, más un “pequeño” porcentaje por sus molestias (las “costas”). Ideal para proyectos donde ni el más optimista sabe cuánto costará el papel higiénico del baño.

Un buen contrato de coste y costas, define cuáles rubros, tareas, y alcance de la obra se encuentra incluido, ya que la flexibilidad excesiva podría ser mortal cuando las partes se den cuenta que el presupuesto se triplica y ven cómo el dinero se esfuma.

Consideramos que las variaciones de precios y las incertidumbres sobre los precios corrientes en plaza, ayudan a una etapa de renacimiento de éste tipo de contratos, siendo genial cuando se tiene claro un presupuesto inicial, límites de gasto, facturas claras, y aunque suena aburrido, pero te ahorrará dólares y dolores de cabeza (y de bolsillo), para evitar construcciones no deseadas de palacios de mármol, lo cual te evitará vender un riñón para pagar la obra.

Recomendaciones para éste tipo de sistema:

1.- Se recomienda establecer un presupuesto estimado inicial.
2.- Mecanismos de control de costos, como límites máximos de gasto en ciertas partidas o la aprobación previa del propietario para gastos significativos.
3.- Es crucial definir claramente los procedimientos de facturación, los plazos de pago y los mecanismos de resolución de disputas.
4.- Sistemas de premios previstos por ahorros en el costo de la obra.

Para ello, nuestra asesoría legal especializada es fundamental para redactar un contrato con ricos y abundantes platos jurídicos, que proteja los intereses de ambas partes y minimice los riesgos.

Por el Dr. Tomás Sepliarsky, Abogado especialista en Arquitectura Legal.

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La importancia de la entrega formal de una obra de construcción, es uno de los momentos más cruciales y marca a fuego la finalización de una construcción encomendada, y comienza una nueva etapa: el inicio de la responsabilidad frente al comitente. 

Este momento, no debe tomarse a la ligera, ya que representa una serie de pasos legales que garantizan la protección de ambas partes involucradas. Es por ello, que la entrega, debe estar conformada por un formalismo documentado, el cual resulta esencial para evitar futuros conflictos y asegurar que la obra cumple con los estándares de calidad, cantidad y seguridad establecidos en el contrato, sus adicionales, etc.. Con ello, podemos expresar algunos puntos sobresalientes de éste momento.

¿Cómo puede documentarse la entrega de la obra?

1.- Mediante un Acta de Recepción, el cual resulta un documento fundamental, ya que es el documento legal que certifica la entrega de la obra. Allí, se detallan las características del proyecto, las fechas de inicio y finalización, y cualquier observación o reserva que las partes consideren relevante. Este documento debe ser firmado por el constructor y el comitente, también podrá incluirse el Director de Obra, para certificar o validar tal conformidad, es importante contar con ello para garantizar una evaluación objetiva. 

2.- La ausencia de un acta de recepción puede generar problemas legales en caso de defectos o incumplimientos posteriores.

3.- Es recomendable que haya un proceso de inspección previa a la firma del acta de recepción, es clave realizar una inspección exhaustiva de la obra. 

4.- Deje constancia que todos los elementos estén en perfecto estado y que se hayan cumplido las especificaciones del proyecto. 

5.- Si se detectan defectos o irregularidades, estos deben quedar registrados en el acta de recepción, estableciendo un plazo para su corrección, siempre y cuando, el contrato o presupuesto aceptado no determine un plazo para ello.

6.- Responsabilidades: Según el Código Civil y Comercial (Art. 1270), la obra se considera aceptada, cuando concurren las circunstancias del Art. 747, siendo que en el acto de entrega cualquiera de las partes tiene derecho a requerir la inspección de la cosa, y luego de ello la recepción por el acreedor, comitente, etc,  hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa. 

7.- Garantías y Responsabilidades Post-Entrega: La entrega de la obra no exime al constructor de sus responsabilidades, ya que existen garantías que protegen al comitente, adquirente o cliente ante posibles vicios ocultos o defectos que puedan surgir después de la entrega, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos (Art. 1272 del CCyC). Otro de los escenarios, son las responsabilidades derivadas por las obras en ruina, los que comprometen su solidez, y los que la hacen impropia para su destino. 

8.-  Un contrato de construcción bien redactado debe incluir las cláusulas que especifiquen las responsabilidades de cada parte y los mecanismos de resolución de conflictos, pero también debe tener en miras la suscripción del acta de entrega de la obra.

Habiendo repasado estos puntos, es posible comprender lo que representa éste buen instrumento, siendo entonces una buena práctica tener a mano dicho documento, para que en el momento crucial, pueda estar bien reflejado en el “Acta de Entrega de Obra”.

(*) Dr. Tomás Sepliarsky Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.

Arquitectura Legal: Defendemos tus Derechos ante Fallas de Construcción

En nuestro estudio jurídico, nos especializamos en Arquitectura Legal, brindando asesoramiento y representación a propietarios que enfrentan daños y perjuicios derivados de fallas en la construcción de edificios nuevos. Entendemos la frustración y el estrés que genera descubrir problemas estructurales o de diseño en una propiedad recién adquirida. Estamos aquí para ayudarte a obtener la compensación que mereces.

Problemas Comunes en Edificios Nuevos: Exceso de Mantenimiento y Reparaciones

Es lamentable, pero frecuente, que edificios estrenados hace pocos años presenten problemas que requieren un mantenimiento excesivo y constantes obras de reparación. Estos inconvenientes suelen originarse en fallas de construcción, como:

• Defectos en los materiales.
• Errores en el diseño.
• Mala ejecución de la obra.

Si tu edificio presenta filtraciones, grietas, fallas en las instalaciones o cualquier otro tipo de daño, es fundamental que consultes con un abogado especializado en Arquitectura Legal.

Nuestro Enfoque: Análisis Técnico y Asesoramiento Legal Integral

En nuestro estudio contamos con un equipo de abogados y peritos especializados en Arquitectura Legal, quienes realizarán un análisis exhaustivo de tu caso. Nuestro enfoque incluye:

• Evaluación de los daños sufridos.
• Identificación de las causas de las fallas de construcción.
• Determinación de responsabilidades (constructora, arquitecto, subcontratistas, etc.).
• Asesoramiento legal integral para explicarte tus derechos y opciones.
• Representación en todas las etapas del proceso, desde la negociación hasta la demanda judicial si fuera necesario.

¿Quién Puede Reclamar las fallas de construcción?

Es importante destacar que el único legitimado para reclamar por los perjuicios en bienes o sectores comunes es el Consorcio de Propietarios. Este es el ente encargado de la administración, mantenimiento, conservación y reparación de las áreas comunes del edificio.

Defendiendo tus Derechos: Obtén la Compensación que Mereces

Nuestro objetivo es proteger los derechos de los propietarios y del Consorcio, asegurándonos de que los responsables asuman los costos de reparación e indemnicen por los daños ocasionados. No permitas que las fallas de construcción afecten tu calidad de vida y el patrimonio de tu edificio.

Contáctanos hoy mismo para una consulta y descubre cómo podemos ayudarte a resolver los problemas de tu edificio.

Dr. Tomás Sepliarsky

A menudo en el marco de las cotidianas consultas que recibimos en el Estudio, atendemos clausuras, multas por obras ejecutadas sin permiso de obras, y un sinfín de situaciones que nacen en la denuncia anónima de algún vecino afectado por la obra de refacción que está llevando a cabo el copropietario, quien además de efectuar las limitadas tareas de mantenimiento dentro de su unidad, decidió ganar algunos metros, demoler algún muro interno, etc.

Siempre que llegan dichas consultas intentamos primero indagar respecto si dichas tareas resultan de mantenimiento y refacción, si cuentan con profesional a cargo, si tienen autorización del Consorcio para ser ejecutadas, todo ello a efectos de enmarcarlas dentro de los permitido o en su caso restringido por la normativa vigente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y seguramente de modo similar en las diversas municipales, que ejercen el poder de policía de la edificación a través de sus códigos edilicios, de edificación y urbanísticos.

Ante la cantidad de casos que finalizan con obras suspendidas, con clausuras prácticamente irremontables ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, es que incluso, el gobierno local en Diciembre de 2021, tuvo que dictaminar la ley de regularización de metros cuadrados (Ley 6478).

Entiendo, sin profundizar en la intención del dictado de la normativa, que el remedio resulta insuficiente, cuando existe una notoria desconexión entre los mandatarios que tienen a su cargo los expedientes con clausuras y multas y los trámites exigidos por el GCBA para la regularización de obras, avisos y permisos de las mismas vía su plataforma de Tramites a Distancia (TAD).

Difícilmente por no sostener que imposible, podría resultar que una persona trámitepor sí misma y sin un gestor un sencillo Aviso de Obras, muchísimo menos no tener un abogado para levantar una clausura suspensión o presentarse a hacer un descargo por una multa.
Entonces, y para evitar bucear sin protección en el delicado mar de las tramitaciones, diremos que es sabido es que toda tarea constructiva conforme su alcance requiere o un Aviso de Obras o un Permiso de Obras.

El Aviso de obras (Art. 2.1.1 del CE) es una declaración jurada del propietario de la obra de las tareas que ejecutará. En términos generales, dado que puede verificarse en la ley el detalle de las obras que requieren este tipo de autorización, se trata de tareas interiores de mantenimiento, así como tareas de recambio de revestimientos, ejecución de contrapisos, revoques, cielorrasos, modificaciones internas como abrir vanos, levantar tabiques divisorios no portantes, etc.

Para no confundirse, este tipo de tareas puede tener un profesional con título habilitante para su ejecución, pero no resulta en su caso obligatorio, dado que son limitadas tareas internas que se ejecutan con la declaración jurada del dueño o propietario.
Ahora bien, si usted va a ejecutar este tipo de obras en un edificio de propiedad horizontal o consorcio, y conforme la documentación que debe presentar según el GCBA, usted deberá contar con y copio textual:

• Consentimiento mediante nota firmada de la totalidad de los condóminos en carácter de DDJJ (Artículo 2.1.7.1 C.E.); (en el caso de que exista más de un propietario por unidad funcional).

• Conformidad de Copropietarios con la certificación correspondiente ante Escribano Público, indicando que el mismo corresponde al 100% de los copropietarios o las mayorías de acuerdo a las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación (Artículo 2.1.7.1 C.E.); (en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal y si la obra afecta a partes comunes).
Entonces comienzan los problemas.

Si bien un Aviso de Obras, es justamente una declaración jurada de lo que se hará en el interior de una vivienda o departamento a efectos de mantenerlo y refaccionarlo, se exige la conformidad de los copropietarios o condóminos, algo que ya se sabe es muy difícil sino imposible de conseguir.

No sólo ello, se exige -aun cuando la ley de fondo- que es el Código Civil y Comercial de la Nación, no lo hace, sino además requiere que dichas autorizaciones sean certificadas por Escribano Público, quién debe constatar que quién otorga la autorización es propietario, la UF y su firma. Un verdadero disparate.

Que dicen las normas actuales sobre propiedad horizontal vigentes en el Código Civil y Comercial que nos rige desde la reforma del año 2015, que cada propietario está obligado a conservar en buen estado su unidad funcional (Art. 2046 inc. b). Mientras que los artículos 2051, 2052 y 2053 del CCYCN, determinan la exigencia de conformidades de los copropietarios o condóminos, únicamente cuando las obras nuevas a ejecutar afecten de algún modo sectores comunes.

Entonces, termina sucediendo que burocráticamente existe mayor exigencia que la determinada por el Código Civil y Comercial, incluso solicitando autorizaciones por ante escribano, en vez de validar las resoluciones asamblearias.

Luego existen obras más complejas con tareas de demolición, e incluso ampliación de metros cuadrados o construcción de nuevos metros u obra nueva, que requieren un Permiso de Obras (Art. 2.1.4 del CE y concordantes).

Para que se comprenda en general de modo sencillo, el Permiso de Obras, requiere primero el registro de plano que grafique aquello que va a construirse este de acuerdo a las normas urbanísticas establecidas por la autoridad de aplicación y luego se obtendrá el Permiso de Ejecución de Obras Civiles.

Ya los requisitos y exigencias se incrementarán dependiendo del tamaño de la obra y el permiso de micro obra, obra menor u obra mayor.

Y siempre usted requerirá la intervención de profesionales que lo asesoren.

En razón de todo lo comentado y para no confundir, la recomendación resultará siempre que usted vaya a emprender una obra interna, dé aviso al Administrador de su Edificio, gestione el Aviso de Obras ante el GCBA, dejando perfectamente aclarado que por resultar interna y no afectar partes comunes no requiere de ningún tipo de autorización de copropietarios y contrate un seguro.

Pero, el consejo es que respete y limite realmente la obra a lo establecido en su declaración jurada.

Si su razón final es hacer demoliciones o ampliaciones no permitidas, estará expuesto a clausuras, multas y una situación burocratica y administrativa difícil de resolver.

Asimismo, no está demás recomendarle en la medida de sus posibilidades cuente con un profesional cuyas incumbencias lo respalden y garanticen su tranquilidad, pero también la de sus vecinos.

En tanto que, si nos están leyendo profesionales, también la recomendación será que asesoren debidamente a sus comitentes respecto el alcance de un Aviso o un Permiso de Obras para no dejar inconclusas encomiendas, en virtud sanciones y clausuras difíciles de resolver.

Dra Natalia Sánchez Lunghi

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