Introducción

El desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo la figura de fideicomiso, aunque robusto en su concepción, a menudo es vulnerable a lo que podríamos llamar las piezas débiles.
Al igual que en el Yenga, la estabilidad del conjunto depende de la firmeza de sus componentes y de la calidad de su ejecución.

El fiduciario tiene la responsabilidad de evitar el colapso, y la pregunta que resuena al inicio de cada etapa debe ser respondida con claridad contractual:
¿A quién le toca jugar ahora?

Esta incertidumbre debe ser erradicada mediante una planificación rigurosa, pues el éxito final se juega en la precisión de las reglas y el desempeño del equipo.

El contrato de fideicomiso: base del éxito

El verdadero pensamiento legal para el éxito radica en el buen armado del contrato de fideicomiso, estableciendo reglas claras y precisas para el fiduciario que estén en estricta concordancia con lo establecido en el Artículo 1667 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Este artículo exige que el contrato contenga, como mínimo:

• a) la individualización de los bienes objeto del contrato;

• b) la determinación del modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso;

• c) el plazo o condición a que se sujeta la propiedad fiduciaria;

• d) la identificación del beneficiario; y

• e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del fideicomisario.

Además, es crucial para la gobernanza del proyecto inmobiliario especificar:

• f) los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.

La omisión o vaguedad en cualquiera de estos requisitos crea inevitablemente las piezas débiles que comprometen el andamiaje jurídico y financiero del proyecto.

Gestión operativa y selección del equipo

Con el marco legal asegurado, el fiduciario debe enfocarse en la gestión operativa y en las contrataciones eficaces para el desarrollo inmobiliario.

La formación del equipo de trabajo no puede ser aleatoria. En la práctica, es esencial tomar una pausa, poner las piezas en la caja y reordenar prioridades para evaluar el desempeño.

En este monitoreo continuo, la tarea es buscar la pieza más floja dentro de la cadena de valor (desde el estudio de arquitectura hasta la constructora) para ajustarla o reemplazarla.

El objetivo es que la composición final del equipo y los proveedores sean considerados el más derechito de todos los que juegan, garantizando la excelencia técnica.

Conclusión: previsión y disciplina

En conclusión, la clave de un fideicomiso inmobiliario sólido reside en la previsión contractual que exige la ley y la disciplina en la ejecución.

El contrato bien redactado es esa primera pieza fundamental. Y como en el Yenga, en el ámbito legal y de negocios, siempre arrancar con la primera es la más difícil.

Si se logra establecer un marco legal detallado que discipline al fiduciario con la obligación de mantener un estándar de excelencia en la selección y gestión de su equipo, y cumplir con los requisitos ineludibles del Código Civil y Comercial, el proyecto ganará la solidez necesaria para alcanzar su finalidad sin desplomarse en el intento.

Dr. Tomás Sepliarsky.
Abogado
LEYARQ – Abogados especialistas en ARQUITECTURA LEGAL

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