A menudo en el marco de las cotidianas consultas que recibimos en el Estudio, atendemos clausuras, multas por obras ejecutadas sin permiso de obras, y un sinfín de situaciones que nacen en la denuncia anónima de algún vecino afectado por la obra de refacción que está llevando a cabo el copropietario, quien además de efectuar las limitadas tareas de mantenimiento dentro de su unidad, decidió ganar algunos metros, demoler algún muro interno, etc.

Siempre que llegan dichas consultas intentamos primero indagar respecto si dichas tareas resultan de mantenimiento y refacción, si cuentan con profesional a cargo, si tienen autorización del Consorcio para ser ejecutadas, todo ello a efectos de enmarcarlas dentro de los permitido o en su caso restringido por la normativa vigente en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires y seguramente de modo similar en las diversas municipales, que ejercen el poder de policía de la edificación a través de sus códigos edilicios, de edificación y urbanísticos.

Ante la cantidad de casos que finalizan con obras suspendidas, con clausuras prácticamente irremontables ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, es que incluso, el gobierno local en Diciembre de 2021, tuvo que dictaminar la ley de regularización de metros cuadrados (Ley 6478).

Entiendo, sin profundizar en la intención del dictado de la normativa, que el remedio resulta insuficiente, cuando existe una notoria desconexión entre los mandatarios que tienen a su cargo los expedientes con clausuras y multas y los trámites exigidos por el GCBA para la regularización de obras, avisos y permisos de las mismas vía su plataforma de Tramites a Distancia (TAD).

Difícilmente por no sostener que imposible, podría resultar que una persona trámitepor sí misma y sin un gestor un sencillo Aviso de Obras, muchísimo menos no tener un abogado para levantar una clausura suspensión o presentarse a hacer un descargo por una multa.
Entonces, y para evitar bucear sin protección en el delicado mar de las tramitaciones, diremos que es sabido es que toda tarea constructiva conforme su alcance requiere o un Aviso de Obras o un Permiso de Obras.

El Aviso de obras (Art. 2.1.1 del CE) es una declaración jurada del propietario de la obra de las tareas que ejecutará. En términos generales, dado que puede verificarse en la ley el detalle de las obras que requieren este tipo de autorización, se trata de tareas interiores de mantenimiento, así como tareas de recambio de revestimientos, ejecución de contrapisos, revoques, cielorrasos, modificaciones internas como abrir vanos, levantar tabiques divisorios no portantes, etc.

Para no confundirse, este tipo de tareas puede tener un profesional con título habilitante para su ejecución, pero no resulta en su caso obligatorio, dado que son limitadas tareas internas que se ejecutan con la declaración jurada del dueño o propietario.
Ahora bien, si usted va a ejecutar este tipo de obras en un edificio de propiedad horizontal o consorcio, y conforme la documentación que debe presentar según el GCBA, usted deberá contar con y copio textual:

• Consentimiento mediante nota firmada de la totalidad de los condóminos en carácter de DDJJ (Artículo 2.1.7.1 C.E.); (en el caso de que exista más de un propietario por unidad funcional).

• Conformidad de Copropietarios con la certificación correspondiente ante Escribano Público, indicando que el mismo corresponde al 100% de los copropietarios o las mayorías de acuerdo a las exigencias determinadas en el Código Civil y Comercial de la Nación (Artículo 2.1.7.1 C.E.); (en caso de aplicar el régimen de propiedad horizontal y si la obra afecta a partes comunes).
Entonces comienzan los problemas.

Si bien un Aviso de Obras, es justamente una declaración jurada de lo que se hará en el interior de una vivienda o departamento a efectos de mantenerlo y refaccionarlo, se exige la conformidad de los copropietarios o condóminos, algo que ya se sabe es muy difícil sino imposible de conseguir.

No sólo ello, se exige -aun cuando la ley de fondo- que es el Código Civil y Comercial de la Nación, no lo hace, sino además requiere que dichas autorizaciones sean certificadas por Escribano Público, quién debe constatar que quién otorga la autorización es propietario, la UF y su firma. Un verdadero disparate.

Que dicen las normas actuales sobre propiedad horizontal vigentes en el Código Civil y Comercial que nos rige desde la reforma del año 2015, que cada propietario está obligado a conservar en buen estado su unidad funcional (Art. 2046 inc. b). Mientras que los artículos 2051, 2052 y 2053 del CCYCN, determinan la exigencia de conformidades de los copropietarios o condóminos, únicamente cuando las obras nuevas a ejecutar afecten de algún modo sectores comunes.

Entonces, termina sucediendo que burocráticamente existe mayor exigencia que la determinada por el Código Civil y Comercial, incluso solicitando autorizaciones por ante escribano, en vez de validar las resoluciones asamblearias.

Luego existen obras más complejas con tareas de demolición, e incluso ampliación de metros cuadrados o construcción de nuevos metros u obra nueva, que requieren un Permiso de Obras (Art. 2.1.4 del CE y concordantes).

Para que se comprenda en general de modo sencillo, el Permiso de Obras, requiere primero el registro de plano que grafique aquello que va a construirse este de acuerdo a las normas urbanísticas establecidas por la autoridad de aplicación y luego se obtendrá el Permiso de Ejecución de Obras Civiles.

Ya los requisitos y exigencias se incrementarán dependiendo del tamaño de la obra y el permiso de micro obra, obra menor u obra mayor.

Y siempre usted requerirá la intervención de profesionales que lo asesoren.

En razón de todo lo comentado y para no confundir, la recomendación resultará siempre que usted vaya a emprender una obra interna, dé aviso al Administrador de su Edificio, gestione el Aviso de Obras ante el GCBA, dejando perfectamente aclarado que por resultar interna y no afectar partes comunes no requiere de ningún tipo de autorización de copropietarios y contrate un seguro.

Pero, el consejo es que respete y limite realmente la obra a lo establecido en su declaración jurada.

Si su razón final es hacer demoliciones o ampliaciones no permitidas, estará expuesto a clausuras, multas y una situación burocratica y administrativa difícil de resolver.

Asimismo, no está demás recomendarle en la medida de sus posibilidades cuente con un profesional cuyas incumbencias lo respalden y garanticen su tranquilidad, pero también la de sus vecinos.

En tanto que, si nos están leyendo profesionales, también la recomendación será que asesoren debidamente a sus comitentes respecto el alcance de un Aviso o un Permiso de Obras para no dejar inconclusas encomiendas, en virtud sanciones y clausuras difíciles de resolver.

Dra Natalia Sánchez Lunghi

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