El limbo legal de la propiedad en countries y barrios privados
La decisión de vivir, invertir o poseer una propiedad fuera de los ruidos y stress de la gran ciudad, es lo que hizo explotar las inversiones privadas en la periferia de las ciudades, tales como los countries y los barrios privados. Por supuesto que quienes decidimos habitar nuestro suelo, gozamos con la paz y tranquilidad heredada de las bondades del campo, la naturaleza y la belleza natural, eso sumado a la tranquilidad de transitar por paseos y caminos dentro de un ámbito que inspira seguridad.
Nunca estuvo demasiado claro, que tipo de dominio se ejercía, o bien el aprovechamiento de la confusión general, permitió el abuso por quienes eran dueños y amos del desarrollo, impidiendo de ésta manera obtener respuestas razonables, pero en otros casos las preguntas fueron restringidas o vedadas por cuestiones de conveniencia.
Decían que te vendían la tierra, pero eso no era cierto, y además en algunos casos, la vista hacia el horizonte impedía verificar si los suelos eran del todo aptos para construir la casa soñada.
Cualquier emprendimiento urbanístico, sin importar el destino, y con la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación (ley 26.994), se presenta como un Conjunto Inmobiliario (Art. 2073 del CCyC), es decir que éste novedoso y vanguardista derecho real, reemplaza las viejas figuras legales que se utilizaban, las que confieso que eran útiles e ingeniosas, pero no daban un exacto cumplimiento con aquello que los compradores tenían en miras de adquirir, y que hoy se encuentran en verdad occisas.
Al optarse por la Propiedad Horizontal o por el sistema sobre atribución de dominio pleno sobre cada una de las parcelas a los propietarios y de las partes comunes a una persona jurídica (sociedades comerciales o asociaciones, con la famosa acción de “oro”), en la actualidad representan el limbo que el adquirente no es dueño de la tierra, y el segundo presenta problemas legales irremediables, frente al abuso de derecho de los principales accionistas, lo que hasta el momento nos esforzamos para saber si es explicable o inexplicable, pero lo que sí entendemos, que es mentira.
El nuevo Código, exige que los conjuntos inmobiliarios preexistentes se adecúen a las previsiones normativas que regulan a éste nuevo derecho real (Art. 2075 del CCyC), y por supuesto que aquellos que se encuentran en etapas de ejecución, deberán directamente constituirse con éste derecho de propiedad horizontal especial.
Tales son los casos, de quienes están por adquirir un lote, o quienes lo adquirieron y no edificaron, o aquellos que se encuentran construyendo, como también los que creyeron comprar un emprendimiento, con etapas determinadas pero en realidad son interminables, variaciones del Master Plan y plazos indefinidos, están en condiciones de superar las preguntas que hasta ahora no tuvieron respuestas, y empezar a peticionar que se cumpla con lo que dicta la Ley, eso permitirá revelar que lo propio es propio, y lo que es común deberá adaptarse a lo que corresponda.
Por último, ya hemos visto los casos donde personas ajenas amagaron con liberar las barreras de las urbanizaciones, y por más descabellado que pudiera parecer, la alarma fue prendida, y es mejor estar en buena forma para combatirlo.
(*) Abogado y jefe de despacho en Arquitectura Legal.